北京11月6豪宅項目入市 明年頂豪市場將迎激戰
年底頂豪井噴入市
臨近年底，北京單價在10萬元左右的頂豪項目，正呈現加速入市的局面。據北京市住建委網站消息，截至24日，11月已有6個單價在10萬元左右的新盤項目領證，再加上10月的6個項目，最近不足兩個月時間內領證的頂豪項目已達12個，與今年前9個月的總量持平。與此同時，隨著這兩年迭出的高價地塊的入市，業內人士預計明年頂豪市場將迎來更激烈的競爭。據中原地產數據，明年北京待售的單價在10萬元以上的頂豪項目將達到50個，供應套數將超過3000套。顯然，繼今年頂豪井噴入市之後，明年頂豪市場將迎來前所未有的激戰。
紮堆領證
住建委網站信息顯示，11月20日，位於石景山區的遠洋春秋嘉園72套房源獲取預售許可證，擬售均價在106863元/平方米-142909元/平方米之間房貸信用貸款利息缺錢急用哪裡借錢；
同日，位於朝陽區霄雲路的新燕都傢園(合生·霄雲路8號)108套房源領八德房屋汽車貸款證，擬售均價139800元/平方米；
11月15日，位於朝陽區東壩的恒大水岸嘉園領取預售許可證，預計12月1日開盤，批準銷售套數為550套，擬售均價為97621元/平方米-103845元/平方米；
11月13日，位於朝陽區孫河板塊的首開瑯樾傢園28套房源領證，擬售均價52182元/平方米-87335元/平方米，最高的兩套房源售價為99861元/平方米和99917元/平方米。
11月5日，位於朝陽區南皋鄉的東方貝弗利花園8套房源領證，擬售均價112000元/平方米-130700元/平方米；
11月1日，位於海淀區西北旺鎮的如緣居北裡的105套房源領證入市，最高售價接近9萬元/平方米。
此外，位於朝陽區東壩的天璞傢園，200餘套自住型商品房在11月15日領證入市，其商品房的售價也將在10萬元/平方米左右。
據中原地產統計，在此之前的10月，有6個單價10萬元左右項目開盤，再加上11月已經領證的項目，不足兩個月內累計已有12個頂豪項目領證開盤，這與今年前9個月的開盤頂豪項目數量持平。
去化加速
豪宅供應持續火爆，需求也在集中釋放。在地王出現單價7.5萬元/平方米的歷史新高後，借著“高價地”的東風，前任地王陸續解套，豪宅簽約上漲，去化呈加速之勢。
以位於豐臺西四環畔的紫辰院為例，據悉，截至目前，紫辰院認購額已高達21億元，在此之前，紫辰院在2015年上半年的4個單月及1-6月連續實現北京豪宅銷冠。近期，隨著紫辰院首創“全生命周期、全社交模式、全功能體系”的三全居住模式，其產品力得到提升，目前售價7萬元/平方米。據該項目銷售負責人介紹，未來樓王售價預計會達到10萬元/平方米。
另一個高端項目，位於西三環的龍湖西宸原著，繼今年6月開盤兩小時售罄30套別墅新品創10億元佳績之後，10月24日，其平層產品西宸原著·玉府，在蓄客僅1個月後開盤，又創造瞭10億元的銷售業績。
有媒體援引西宸原著項目負責人的話稱，樊傢村地王的產生，對西宸原著的銷售已經起到直接的促進作用，使客戶更加認可西三環的區域和產品價值。2014年2月龍湖剛拿到豐臺西局地塊時，業內普遍認為這個地塊很貴，但是今年的兩次開盤，產品和板塊都得到瞭市場普遍認可，去化的速度明顯提升。
據中原地產研究部統計數據顯示，今年北京10萬元/平方米以上頂豪成交爆發，截至11月10日，整體簽約套數達到瞭創歷史紀錄的203套，即使剔除年初盤古集中簽約的96套，也達到瞭107套的歷史最高紀錄，是之前歷史最高成交年份28套的3倍多。中原地產預計，今年全年北京10萬元/平方米以上簽約數量有望達到250套的爆棚成交量。
搶客升級
目前正紮堆入市的這些豪宅項目，主要是去年成交的地塊，而今年新產生的高價地，還將在明年繼續形成新一輪的龐大供應。
以北京為代表的一線城市，正上演著愈演愈烈的土地搶奪戰。據中原地產統計，截至11月23日，北京土地市場成交額已經高達1852.14億元，年內待售經營性土地還有9宗，這9宗地起價達115億元，按照正常溢價率計算成交額將突破150億元，因此預計北京全年土地市場成交額會突破2000億元，超過去年的1916.9億元，再創歷史最高紀錄。
在整體成交創新高之外，單個地塊的樓面價也屢破紀錄。據亞豪機構統計數據顯示，截至10月底，在已出讓的29宗宅地當中，實際樓面價超過3萬元/平方米的達13宗，加上正在出讓的土地，2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達到18宗以上。這18宗地塊項目未來售價均將超過6萬元，其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右，而在2015年截至目前，北京純商住宅市場成交價在6萬元/平方米以上的高端住宅產品僅成交瞭不到30萬平方米。
“2015年最後兩個月，雖然土地價格對房價影響已經趨弱，但依然會釋放促漲影響，房價有可能出現繼續上漲”，中原地產首席分析師張大偉表示，未來新上市的商品房定價仍會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的板塊也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。
張大偉預計，明年北京待售的單價在10萬元以上的頂豪項目將達到50個，供應套數將超過3000套。巨大的供應壓力將使得豪宅市場出現非常嚴重的分化，“50個頂豪項目中，活得滋潤的可能隻有10個，另外10-20個能夠勉強活著，更多的可能將遇到非常大的風險”。
誰來接盤
越來越多的高端項目入市，誰來接盤呢？
“隨著土地價格的上漲，越來越多的企業在拿地之後走最高端的市場，超大戶型、千萬級房源的供應量霎時放大，但購買力卻一直被限購等因素捆綁，使得供需在非常狹小的市場裡受到非常大的挑戰。”華潤置地副總裁、華潤置地北京大區總經理蔣智生此前在接受記者采訪時表示，在這樣的背景下，華潤的幾個新品項目，會通過控制總價和規模來避免這種直接的競爭。
據其介紹，白盆窯項目華潤城將主打135平米以下3居產品，銷售總價在700萬-900萬元之間，而亞林西項目昆侖域則主打130-170平米3-4居，總價在1000萬-1500萬元。
“北京的住宅市場越來越像一個金字塔，越高的總價就意味著越小的市場，所以我們會盡量往下沉。”蔣智生認為，對於整個西南城區板塊來說，多年來市場的新增供應乏善可陳，但是當地的升級改善性需求卻十分旺盛，華潤的兩個新品將主要面向這部分客群。在這些客群裡，有相當一部分是通過置換掉手中80-100平米兩到三居進行升級改善，所以華潤的戶型和總價剛好能滿足這部分需求。
據記者瞭解，目前市場上不少豪宅開發商，都是采取這種方式來控制總價，使產品的接受度更高。而客戶的構成裡，這種地緣性客群占比通常很大，朝陽區東壩板塊某豪宅項目營銷負責人就告訴記者，項目的客群主要來自項目周邊15公裡范圍以內，產品的打造也在很大程度上是為滿足這部分客群的置業需求。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151127/013923864987.shtml
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