北京“地王”頻出 國土局不解為何拍出天價
金九銀十京滬樓市或將量價齊升
北京“地王”頻出 國土局不解為何拍出天價
孫維晨
9月9日，中小型房企懋源地產29.4億元總價並配建9.6萬平方米異地保障房的代價取得孫河區域地塊。市場機構測算其樓面價為每平方米5.26萬元。這是北京最近的地王代表之一。
大約10天的時間，北京市場就連續出現瞭4個“地王”。即便是在這個寸土寸金的首都城市，土地市場已經許久未曾如此熱鬧。
北京土地市場短期內的繁榮背後不僅是宏觀政策因素的趨暖，更是由於房地產企業對北京土地資源的渴求。
業內專傢預測，在9月和10月的傳統交易旺季，地王出現會使得北京上海量價齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態。
四環以內住宅用地五年僅供應14宗
進入2015年，宏觀政策對房地產業更加“呵護”。從年初至今，多個部委連續下發寬松政策以促進房地產市場穩定著陸。
要求匿名的中國房地產協會副秘書長對《中國經營報》記者評論說：“宏觀政策的寬松讓整體房地產市場受益。從目前看政策支撐房地產市場的態度比較鮮明。”他認為宏觀政策的呵護是促進北京等一線城市房地產市場的重要外部因素。
此外，有券商對全國40個大中城市的土地溢價進行統計認為一線城市的土地溢價率依然最高。截至8 月底，全國40 大中城市土地溢價率17.4%，較上月下降2.6 個百分點。其中一線城市土地溢價率為13.2%，二線城市25.9%，三線城市1.2%。
來自北京市國土資源局的數據顯示，截止到9月7日，年內北京市土地市場累計成交地塊48宗，成交金額累計為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達到38.5%。而在已經成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數，僅22宗。
來自房地產企業以及市場機構的分析人士在接受記者采訪時均表示，今年比去年的土地供應緊張，因此很多地塊的溢價要高於預期。
甚至有人分析認為，北京市土地供應存在“饑餓營銷”。因為此前數月未釋放優質地塊，企業需求被擠壓至一定水平後再釋放土地以提高拍賣價格。
匿名的市場機構分析師對此卻予以否認：“我們長期跟北京市國土部門合作。他們並沒有采取這種方式提高土地價格。地塊的出讓，一切都是按照節奏和步驟進行。”他告訴記者：“如果土地價格過高，他們也會承擔來自中央的壓力。”
他透露說：“對於某些地塊，甚至國土局都不理解為什麼能夠拍出如此高的價格。”
這種疑惑不僅存在於政府部門，同業的圍觀者也很難理解。一名曾經負責拿地的港交所內地房企經理人對記者評論說：“我們此前跟業內同行預測過近期的一些地塊。我們預計樓面價可以超過3萬元。但結果卻超出我們想象。我認為較為合理的解釋是北京地太少，企業太缺地。”
亞豪機構市場總監郭毅對記者評論說：“近5年間北京四環以內住宅用地僅供應14宗，而未來城六區的住宅用地將受到更加嚴格的管控。這符合北京的區域特點。未來這些地王項目隻能建設成為高端項目獲益。”
中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛對記者預測說：“由於房地產市場的局部特性較強，一線城市樓市和其他城市市場有明顯差異。我認為未來一線市場房地產資產價格會相對穩定，但是其他城市還有下探空間。同時資本市場與房地產市場處於同一系統內，因此股票市場下跌有可能影響房地產市場的穩定。”不過，這位官方智囊機構的高級經濟學傢認為，由於房地產產業鏈較長，且對普通人來說價格較貴。該兩個因素註定該行業長期內依然是中國經濟的支柱產業。
房企看多一二線市場
而拋開宏觀因素，企業自身對於產生原料的渴求也不容忽視。這種需求甚至被視為近期頻出地王的關鍵內因。
宜蘭縣汽車融資在近10天的時間裡，中鐵建與方興地產聯合體以50.25億元的總價，1.86萬平方米公租房的代價拿下豐臺區南苑鄉石榴莊村地塊。保利首開聯合體也在9月2日以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄成為“雙料地王”。9月8日，龍湖地產與保利地產、首開地產組成拿地聯合體，以42.5億元總價，競得北京市東壩南區地塊。9月9日，懋源地產以總價29.4億元摘得朝陽區孫河鄉西甸村地，並配建9.6萬平方米異地保障房，該地塊的溢價率已經達到50%。外界計算保障房部分額外成本預計為9.6億元，樓面價高達5.26萬元/平方米。
除瞭懋源地產以外，摘得地王項目的買傢非富即貴。其中有央企、央企子公司、國企以及一線上市房企。上述某拿地企業的內部人士對記者置評說：“最近拍出的地王項目都處於較為成熟的區域內，比如孫河地塊。以前的中央別墅區核心在天竺區域附近，現在隨著擴大和移動，孫河已經成為新的別墅區核心。”
盡管在北京賣地要付出高昂的代價，但是這對一些企業來說是形勢所迫。“有些拿地王項目的企業在北京已經沒有項目瞭，所以必須要拿地建設。”他說，即便面粉再貴，也要買來做面包：“如果沒有項目將會失去在北京的市場地位。而且如果沒有土地，那麼原本項目上的人也會被大量閑置。”
上述中國房地產協會副秘書長對記者說：“這些拿地王的企業並不缺錢。他們看中的是北京土地資源的稀缺性。所以對比各種因素來說，我認為企業對於自身資源的配置是更為關鍵的原因。”
他透露說，北京整體規劃戰略會擠壓一部分低端產業溢出，但其空出的土地將主要用於建設設施、綠化等項目。因此可交易土地的供給不會明顯增加。此外他並不認為人口調控會對土地稀缺性帶來影響：“雖然北京正在進行人口調控，但是這並非一朝一夕的工作。這需要非常長的時間來完成。同時人口調控是高級人才流入，普通人才流出的更替過程。高級人才的進入也會讓北京的房地產資源更加緊迫。”
中原地產統計認為2015年至今全國20大標桿房企一二線拿地面積占比65.9%，全面回歸重點城市。從成交建築面積看，標桿房企在一線城市占比高達12.4%。這兩大指標均處於歷史最高紀錄。
中原地產首席分析師張大偉記者評論說，最近市場升溫後，一二線土地出現供應，房企積極爭搶。地王依然頻繁出現，體現瞭房企對一二線市場的看多情緒。
同策咨詢研究部總監張宏偉對記者預計，北京、上海等地頻繁出現的地王項目通常會牽動周邊市場甚至整個城市的樓市。
他認為，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內的成交均價，隻要“地王”樓盤推盤成交，會導致板塊內房地產市場成交結構上偏向於高端，會帶來區域內房地產市場價格整體上走高。“在9月和10月的傳統交易旺季，地王出現會使得北京上海量價齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態。”
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150912/063823228669.shtml
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