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房價未來上漲空間有限 供大於求整體格局未變
日前，中國指數研究院發佈的最新數據顯示，5月份全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅為0.45%。市場人士普遍認為，樓市新政持續發酵、股市走強刺激需求、經濟企穩預期增強等是近期樓市“升溫”的重要因素。不過，在整體“供大於求”格局未變、居民資產配置趨勢日益多元化的背景下，未來房價上漲空間有限，分化走勢仍將延續。
5月成交創6年新高
最近，樓市似乎已經感受到瞭初夏的溫度。在價格上，與4月份相比，5月價格環比上漲的城市數量增加9個，價格環比下跌的城市數量則減少瞭8個。而在成交量上，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長15.5%，同比增長34.9%，亦創下瞭近6年的同期新高。
具體看，我國一、二、三線城市成交量均有不同程度的上升。其中，一線城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二線城市由4月的25.0%上升至25.3%；三線城市則由4月的25.5%上升至32.1%。
對於近期房地產市場的表現，中國指數研究院在其報告中分析指出，近期貨幣政策利好持續加碼，地方層面也緊跟中央步伐積極出臺相應的“促需求”和“穩消費”政策，與此同時，各大房企也都趁勢加大瞭推盤力度，這些都為樓市回暖增添瞭動力，最終促使住宅整體成交量的平穩釋放。
中央財經大學經濟學院教授張鐵剛告訴本報記者，近期房價的回暖受到流動性、資本市場以及樓市自身供需等多重因素的影響。“首先，央行近期的降息降準在一定程度上保障瞭市場整體的流動性；其次，資本市場的火熱也對房地產市場產生瞭傳導；最後，樓市前期已經經歷瞭一輪較為充分的調整，自身也有回升需求。”張鐵剛分析。
股市與樓市互相拉動
在許多業內人士眼中，近期高位震蕩的股市無疑成瞭樓市的“最佳外援”。亞豪機構市場總監郭毅表示，滬指不久前在接近5000點時重挫，這樣的寬幅震蕩背後必然引發前期獲利資金出逃，與之相比，樓市則成為固化資產、保值增值的首選。
“在吸收流動性上，股市和樓市既有相互替代的作用，也能產生互相拉動的效果。”張鐵剛介紹說，一方面，股市的上漲讓更多人釋放瞭改善性住房需求；另一方面，股市震蕩時的風險釋放也會引起部分資金流向樓市，從而推高房價。
不過，也有專傢認為，沒有必要把股市視為樓市的“救世主”。申萬宏源證券研究所首席分析師桂浩明表示，股市和樓市隻是資金流動中的不同選項，並且這種流動從來都是雙向的。與股市下跌相比，人們對樓市未來的預期才是影響房價貸款信貸任何問題免費諮詢信用貸款利率多少免費諮詢試算最重要的因素。
有關專傢進一步指出，房價的上漲會讓住宅資產本來就不高的流動性變得更差，而大多數業主會發現持有物業收益的機會成本實際上已經過高，擁有多套住宅不僅沒有實現財富增值保值，反而還會失去財富的流動性，這反過來將抑制房價的過度上漲。
分化走勢仍將延續
值得註意的是，短暫而局部的回暖並未改變總體房價同比仍然下跌的事實。統計顯示，盡管跌幅收窄，但5月份全國100個城市住宅均價同比仍然下跌瞭3.73%。其中，南通、西安等37個城市同比跌幅在5%-10%之間，而桂林、三亞等16個城市同比跌幅更是超過瞭10%。
專傢指出，我國房價拐點的形成，是人口拐點、經濟結構、收入格局和居民財富配置轉型等趨勢性因素共同作用的結果。因此，如果將近期適度的回暖視作房價重返“大漲通道”的前奏，那麼顯然是不夠嚴謹的。
“事實上，與歐美發達國傢的城鎮化水平相比，我國房地產業還有巨大的發展空間。但是就目前而言，我國人口仍過度向大城市集中，區域位置不同的住宅價格差異巨大，不同地區樓市分化明顯。可以預計，接下來房價仍會呈分化走勢，熱點地區漲幅可能較高。”張鐵剛表示，未來房地產格局向扁平化發展將會是一個合理的方向。
作為普通購房者，應該如何看待近期樓市的回暖呢？業內人士建議，市民買房置業時要結合自身傢庭的實際需求，不要因沖動或投機心理而入市，選擇區域時也應盡量避免價格漲幅過快、炒作氛圍過重的片區。
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150603/3155986.shtml
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