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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/09162740104.shtml

目前中國有3億人將要買房 未來樓市難下行

  最近一段時間,筆者在政協開會、在基層調研,總有熟人和朋友問起:"房價會不會再跌?""樓市是否到瞭拐點?"春節以來,全國各地樓市的暗流湧動,讓許多人感到瞭陣陣寒意。陽春四月,全國重點城市中超過六成成交量環比下跌,北京、大連等城市成交量跌幅達到三成以上;而"五一"期間,全國54個城市合計住宅簽約套數同比下降瞭32.5%。其中,一二線城市下降幅度最大,一線城市同比下降40%。於是,熟人朋友的樓市"跌價"和"拐點"問題就多瞭起來,樓市"崩盤論"也不脛而走,甚至有一些地方政府開始醞釀為樓市松綁,就比如香港特區政府最近的一項做法:鑒於最近樓市持續疲軟,準備於近期著手調整"辣招"(樓市相關政策),將放寬購房者換樓期限。但筆者認為,不少判斷都屬於過度反應,2014年可能是內地樓市的一個拐點,但不是"跳樓",而是"下樓"。也就是說,房價會停止上漲,或適當下調,但不會大幅下跌。

  "換擋期"是一次調整、整合,是擠泡沫的階段。房價在總體穩定的情況下,不排除會在一段時間下跌,也不排除某些地方的房價會出現"跳樓價"。房價下跌的幅度,取決於投資性需求所占的比重,投資性需求占得越多,下跌的幅度會越大。比如,溫州、神木等地的房價不是靠剛需支撐,而是炒起來的,"大起大落"原本就是"炒房"的宿命,不值得大驚小怪。所以,對上海和全國絕大部分城市來說,房價不是在"跳樓",而是在"下樓"。

  分析市場行情,最基本的功課是分析供求關系。那麼,房子的需求怎樣?重點需要分析一下剛性需求。

  房子的剛性需求主要源於婚齡人口的多少。建國以來,我國曾有過三次出生高峰期。第一次出現在1949年至1959年。當時國傢實行鼓勵生育的政策,人口增長率將近300%;第二次出現在1962年至1965年,持續至1973年;第三次是1985年至1995年,主要是六十年代出生的那一批人進入婚育年齡,造就瞭生育高峰期,據相關學者計算,第三次高峰期人口出生數量有1.24億左右,接近當前全國人口的10%。未來十年,1985年至1995年出生的人群進入婚嫁年齡,這是支撐住房剛需的主力軍。另有統計數字表明,目前,中國20-24歲人口比例為9.0%,25-29歲人口比例為8.0%,30-34歲人口比例為7.4%,都處於較高水平,累計將有3.3億人口處於成傢立業購房階段。

  3.3億人分為兩類,一類是城鎮人口,一類是農村人口。最近一次人口普查的結果,兩者各占一半。約1.6億的城鎮年輕人絕大多數是獨生子女,兩個人購房的經濟來源不僅僅靠自貸款二胎貸款全省皆可處理己,還有兩個傢庭的經濟支持,購買一套房子不算太難。農村的這部分年輕人,經濟能力要弱一些,但他們以上學、打工等多種途徑進入城市後,絕大多數人不準備回到鄉村定居,這是不爭的事實,就算其中有50%的人具有購房能力,也是一個不小的群體。以此來看,未來十年,中國擁有2億多人的住房消費群體。

  那麼,房子的供應量又如何呢?住房用地供應量是反映住房供應量的最直接的指標。來自國土資源部的數據顯示,2013年中國的住房用地供應量相當於前5年平均實際供應量的143%,創歷史新高。也就是說,前5年住房供應量小,是造成房價上漲的一個重要因素,今年住房供應量增大,會拉低房價。此外,隨著房地產暴利時代的結束,花蓮縣卡債協商一部分炒房者主動撤資,也使二手房的供應量增加;隨著去年以來大批保障性住房竣工,以及全國棚戶區改造工程的全面鋪開,又增加瞭住房的供應量。

  綜合分析住房的供求關系可以看出,剛性需求是實實在在的,住房供應量是在逐漸增加的,住房投資性需求是在逐漸縮水的。這些因素造就瞭目前的房地產"換擋期",就是從快速增長轉向理性平穩增長。

內容來自sina新聞
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