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租金上漲壓力倒逼百貨業加大自持物業比例
新聞來源http://bj.house.s銀行二胎房貸年息ina.com.cn/news/2013-04-19/16222115211.shtml
內容來自sina新聞
就在零售企業呼叫毛利率越來越低的時候，"依賴"零售企業"輸血"的商業物業運營商卻賺得盆新北市深坑區房屋貸款房屋二胎民間二胎滿缽滿。
正在如此轉型的並非天虹百貨一傢。目前自持物業比例還不到20%的廣百集團董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業的比重。茂業國際方面透露，截至去年年底，集團自有物業建築面積占比為63.5%(不計管理店建築面積)，租賃關聯方比例為27.3%，租賃獨立第三方比例為9.1%。而過去幾年，公司租金物業成本也呈逐年下滑趨勢。
"租賃價格水漲船高，許多靠商業物業租賃為主的企業利潤率逐步上漲，但這卻導致零售業以往以'輕資產'運營模式的優勢喪失。"廣東一傢零售企業副總經理告訴《第一財經(微博)日報》，而在這種壓力之下，不少企業加速擴大自持物業比例的戰略轉型。
"目前，百貨企業成本包括庫存貨物成本、租賃場地成本、員工成本、能源消耗成本、折舊攤銷成本等。"中投顧問房地產行業研究員殷旭飛介紹，一般來說，其中物業租賃費占百貨企業費用比例為17%左右。而這種占比，讓租金成本成為企業客觀運營環境中的又一座"大山"。
昨日，海印股份發佈2011年業績公告顯示，期內營業收入18.3億元，同比增長39.0%，凈利潤3.9億元，同比增長50.1%。值得註意的是，該公司的三大主營業務中，商業物業運營業務收入為115910.23萬元，占公司總體主營業務收入的63.42%，凈利潤為37848.45萬元，占公司總體凈利潤的97.76%。
"此舉的目的是為瞭優化公司的資產配比。"上述零售企業副總經理分析，自持物業在門店規劃和設計等方面，有更大的自主權，更有利於未來的發展。且在適當的時機，增加一些在核心商圈的自持物業比例，對資產本身來說也是一種保值增值的做法。
不過，自持物業比重的加大，更多的則是企業應對目前租金上漲壓力的應對之策。
過去幾年，中國GDP的高速增長帶給零售業的是不斷飄紅的業績。許多企業盡管還未完全擺脫市場和品牌區域化的行業瓶頸，仍已開始嘗試進行全國性的戰略轉移。"具備一定實力後，企業都開始以規模取勝。"上述零售企業副總經理指出，特別是如今三四線城市的消費力開始爆發，企業借著渠道下沉的步伐，擴張速度比以往快瞭很多，在擴張過程中，企業仍然以輕資產的模式為主。
但同樣迎來迅猛發展的商業地產市場，也推高瞭商業物業租賃的價格，顯露出百貨企業輕資產模式的弊端。"商業地產不受宏觀政策影響，物業租金價格不斷上漲，特別是一些核心黃金商圈的物業租賃成本年均增幅達到兩位數。"上述零售企業副總經理透露，而大型商業的租賃期限一般在10~20年，小型商業的簽約時間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業的物業租賃合同到期或即將到期。不僅如此，新簽項目中，租金門檻更比以往高出許多，而快速擴張的眾多門店，則將企業的租金成本迅速推高。
該人士的說法得到眾多企業的證實。茂業國際2011年年報顯示，該集團經營租金開支為2.16億元，同比上漲25.1%，經營租金開支占銷售所得款項總額的比例為2.1%。而2010年、2009年，該集團經營開支漲幅分別約為31%和7.4%。記者查詢廣百股份(002187.SZ)、廣州友誼等百貨類企業年報也都發現，過去幾年，各類百貨企業的租金成本漲幅基本保持在兩位數。
2011年，向來重視輕資產運營的天虹百貨開始在自持物業上發力，除瞭新開7傢自營店、1傢加盟店外，其在門店擴張上最突出的表現是，先後在福建廈門和江西南昌購買瞭兩處物業用於開設門店。運作此項目的正是該公司旗下的專業地產運營子公司。其公司戰略中明確指出，要借此推進公司拿地自建、合作開發、購置物業、並購同業企業等拓展模式。
不過，重資產模式將十分考驗企業的資金實力，上述零售企業副總經理表示，百貨門店的市場投資回報周期相對較長，而若背負上過重的重資產壓力，可能會給企業運營帶來更大的麻煩。殷旭飛也認為，企業自持物業與租賃物業的比例根據不同企業的情況而存在不同，隻有在正常運營自身業務開支的基礎上，還有大量資金留存時購買房產物業，才能達到既減少租賃成本，又可用作投資價值，讓公司的資產配比更加優化。
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